La mayor inversión de los españoles

España es un país de propietarios. Según datos de 2024 del Instituto Nacional de Estadística, casi un 74% de las familias españolas son propietarias de la casa en la que viven. Eso son más o menos 35 millones de personas. Por ponerlo en contexto, en la Unión Europea la tasa es del 68%, en Estados Unidos del 66%, y en algunos casos concretos es mucho más baja, como Alemania con un 47%.

En abril de 2025 el precio medio del metro cuadrado de vivienda en España fue de 2.350€ , según datos del portal inmobiliario Idealista. El tamaño medio de la vivienda en España es de poco menos de 100 metros cuadrados. En base a estos datos, el precio medio de una vivienda en España en 2025 ronda los 235.000€.

Pero la vivienda en la que uno vive, ¿puede considerarse una inversión? Compramos nuestra casa para vivir en ella, supone gastos constantes y no proporciona un flujo de caja o una rentabilidad directa.

Sin embargo, nuestra vivienda forma parte de nuestro patrimonio, y en general tiende a revalorizarse a largo plazo. Es decir, es una forma de preservar el valor de nuestros ahorros. Con este enfoque, sí que podemos considerarlo una inversión.

Pero, ¿cómo de rentable es la revalorización de las viviendas en España?

Tenemos la creencia de que el precio de la vivienda siempre sube. Y esa suele ser la tendencia general, pero en España vivimos una enorme burbuja inmobiliaria que lastró los precios durante muchos años.

En este gráfico vemos la evolución del precio medio del metro cuadrado de vivienda en España. En junio de 2007 alcanzó un máximo de 2.115€, y empezó a caer después del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. El precio mínimo tras la caída fue en septiembre de 2016, más de 9 años después, con 1.491€. En mayo de 2024 el precio alcanzó un nuevo máximo histórico de 2.120€, es decir, tardó casi 17 años en recuperarse. Ahora la tendencia alcista parece clara, y en abril de 2025 el precio alcanza ya los 2.350€.

A nivel general el precio de la vivienda estuvo estancado en España durante casi 17 años, con un descenso que duró más de 9 años. Utilizando los precios medios, alguien que en junio de 2007 compró una vivienda de 100 metros cuadrados, pagó por ella 211.500€. En septiembre de 2016 esa misma vivienda tenía un precio de venta de 149.100€, más de 60.000€ menos.

Desde 2016, la revalorización media anual del metro cuadrado de vivienda roza el 5%. Esto da una idea de cómo los propietarios de vivienda en España, unos 35 millones de personas, han visto aumentar su patrimonio gracias a esta revalorización, después de 9 años de caídas.

Todo este análisis se basa en los precios medios, pero la ubicación de cada vivienda es clave. Una casa en un pequeño pueblo rural que está perdiendo población, probablemente tenga un precio muy reducido y pierda valor en el futuro. En cambio, una vivienda en el centro de Madrid tiene un precio mucho más elevado, y casi seguro que tendrá una revalorización superior a la media en los próximos años.

En 2024 el Banco de España publicó su última Encuesta Financiera de las Familias con datos del año 2022 sobre distintos productos financieros. Vamos a fijarnos en 2 que reflejan bastante bien la inversión en bolsa.

Un 12,5% de los hogares españoles posee acciones cotizadas en bolsa, y el valor mediano de esa inversión es de unos 7.000€ por hogar. Por otro lado, un 9,6% de los hogares poseen fondos de inversión, con un valor mediano de casi 25.000€ por hogar.

Si sumamos ambos porcentajes, obtenemos que más del 22% de hogares españoles invierte en acciones o fondos de inversión. Pero es seguro que quienes invierten en acciones y en fondos no son hogares distintos, muchos de ellos invierten en ambos productos a la vez. Por eso, el porcentaje real es con toda seguridad inferior a ese 22%. Es decir, menos de 10 millones de españoles invierten en bolsa, en comparación con los 35 millones de españoles que tienen una vivienda en propiedad.

Además, el valor mediano de las inversiones en acciones y fondos es muy inferior al valor medio de una vivienda: más o menos un 10%.

A pesar de lo que acabamos de ver, la bolsa es mucho más rentable que la vivienda. De hecho, es el activo más rentable de la historia a largo plazo.

Ya que hablamos de España, tomemos como referencia el índice IBEX 35, que recoge las 35 empresas más importantes del país desde enero de 1992. Desde entonces hasta 2025, el IBEX 35 tuvo una rentabilidad media anual del 9,64% contando los dividendos repartidos por las empresas. Es decir, casi un 10% de rentabilidad anual, una cifra muy superior al apenas 5% de revalorización de las viviendas en la última década..

Viendo la comparativa de rentabilidad, podríamos preguntarnos si los españoles deberían dejar de comprar vivienda y centrarse más en invertir en bolsa. Si nos basamos solo en la rentabilidad, la respuesta es sí. Sin embargo, hay otras variables importantes.

Para empezar, no sabemos lo que sucederá en el futuro. No sabemos cuáles van a ser nuestros ingresos durante el resto de nuestra vida. Si tenemos nuestra vivienda en propiedad y pagada, eso aporta una enorme tranquilidad. Si vivimos de alquiler, tendremos el gasto de la renta de por vida, un gasto que además tenderá a ser cada año mayor.

Por estos motivos, comprar la vivienda en la que vivimos puede aportar mucha tranquilidad de cara al futuro. Además, la vivienda forma parte de nuestro patrimonio, y en general su valor tenderá a crecer a largo plazo.

Lo que sí es cierto es que si contamos la vivienda, la cartera de inversión de los españoles está muy desequilibrada. Por eso, sería muy buena idea que invirtieran más en bolsa. Esto no solo nos permite diversificar nuestra cartera, también aprovechar la enorme rentabilidad a largo plazo de la inversión en bolsa para formar un buen patrimonio de cara al futuro.

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Gracias por ver hasta el final y nos vemos en un próximo vídeo, aquí, en el canal de Cobas.